La diversificazione geografica del patrimonio è passata in pochi anni da tema per grandi patrimoni a conversazione ordinaria tra imprenditori e professionisti. Le ragioni sono note: rendimenti compressi sul residenziale italiano, pressione fiscale stabile e un’esposizione quasi totale a un unico Paese, spesso a una sola città.
Dubai è diventata una delle destinazioni più ricorrenti in queste valutazioni. Non per esotismo, ma perché combina tre elementi che raramente stanno insieme: fiscalità leggera, mercato immobiliare liquido e regolamentazione trasparente. A raccontare come funziona davvero è Riccardo Lucietti, broker italiano a Dubai e fondatore di Lucietti Real Estate, boutique advisory dedicata a investitori e famiglie italiane.
Perché il mattone e non altro
La domanda è legittima: se l’obiettivo è diversificare, esistono strumenti finanziari più liquidi e meno impegnativi. La risposta che Lucietti sente più spesso dai clienti riguarda il controllo. «L’imprenditore italiano ha un rapporto particolare con il mattone: è un asset che vede, che tocca, che può affittare o vendere quando decide lui», osserva. «Non sto dicendo che sia razionale al cento per cento. Sto dicendo che è il modo in cui questa categoria di persone si sente a proprio agio nel muovere capitale fuori dai confini, e ignorarlo sarebbe una lettura sbagliata del mercato.»
A questo si aggiunge un elemento operativo: negli Emirati la proprietà piena per gli stranieri è consentita nelle aree freehold, l’acquisto è possibile senza residenza e la registrazione avviene attraverso un ente pubblico, con costi e passaggi noti in anticipo.
Il profilo che si è consolidato
Il cliente tipo non è il compratore di lusso. È l’imprenditore o il professionista con una disponibilità tra i 150.000 e i 500.000 euro che vuole costruire una posizione fuori dall’Italia mantenendo la propria attività, oppure la famiglia che valuta seriamente un trasferimento e usa l’immobile come primo tassello.
Due profili diversi che portano alla stessa domanda iniziale, ed è la domanda che secondo Lucietti separa un’operazione riuscita da una sbagliata: qual è l’obiettivo reale, la rendita o il trasferimento. «Sono due strategie opposte», dice. «Chi cerca rendita compra dove c’è domanda di affitto, anche se la zona non gli piacerebbe per viverci. Chi si trasferisce compra dove vuole vivere, e la rendita diventa secondaria. Chi non sceglie finisce per comprare male su entrambi i fronti.»
Dal digitale alle sale: quattro serate in Italia
Che il tema sia uscito dalla nicchia lo dimostra il formato con cui viene trattato. Tra agosto e settembre 2026 Lucietti Real Estate ha organizzato quattro incontri dal vivo a numero chiuso tra Veneto e Lombardia, con posti esauriti sulle prime date.
Il format è volutamente poco commerciale: analisi di mercato, numeri del Dubai Land Department, domande aperte e nessuna presentazione di progetti in vendita nella prima parte della serata. Una scelta di posizionamento coerente con un modello boutique, che punta sulla selezione dei clienti più che sul volume.
Rendita o rivalutazione: due orizzonti diversi
Una volta chiarito l’obiettivo, la seconda scelta riguarda l’orizzonte. La strategia orientata alla rendita privilegia il pronto consegna in zone già servite, con contratti di locazione annuali e un flusso di cassa prevedibile fin dal primo anno. Quella orientata alla rivalutazione punta sul nuovo in costruzione, accetta anni senza reddito e scommette sulla crescita di valore tra la firma e la consegna.
Sono profili di rischio diversi che richiedono capitali diversi e, soprattutto, tolleranze diverse all’imprevisto. Mescolarli senza averlo deciso è il modo più rapido per ritrovarsi con un immobile che non fa bene né una cosa né l’altra.
Il fattore tempo, spesso sottovalutato
Un elemento che gli imprenditori valutano poco all’inizio è quanto tempo richieda gestire un immobile a settemila chilometri di distanza. Selezione dell’inquilino, rinnovi, manutenzione, rapporti con l’amministrazione del complesso: sono attività che qualcuno deve svolgere, e che hanno un costo esplicito se affidate a una società di property management o un costo implicito se gestite in proprio.
È una voce che va inserita nel conto economico dell’operazione fin dall’inizio, insieme alla service charge e ai periodi di sfitto. Una rendita calcolata al lordo di tutto questo non è una rendita: è un numero da brochure.
La parte che nessuno racconta volentieri
Il punto più delicato non è l’acquisto, è la posizione fiscale. Chi resta residente in Italia e possiede un immobile all’estero mantiene obblighi dichiarativi precisi, dal monitoraggio patrimoniale all’imposta sul valore degli immobili esteri. Chi invece trasferisce davvero la residenza deve rispettare requisiti sostanziali, non formali, ed è l’area in cui si concentrano gli errori più costosi.
«Il permesso di soggiorno e la residenza fiscale sono due cose diverse, e questa confusione è la più pericolosa che incontro», avverte Lucietti. Sul sito della società è disponibile un approfondimento dedicato a chi valuta di trasferirsi a Dubai, con i requisiti reali e i passaggi da coordinare con il proprio commercialista.
Diversificare non significa scommettere
Vale la pena chiudere con una precisazione di metodo. Dubai è un mercato con rischi concreti: offerta concentrata in alcune zone, esposizione al cambio, qualità degli operatori disomogenea. Nessun rendimento è garantito, e qualsiasi proiezione andrebbe letta con le assunzioni esplicite su cui è costruita.
Diversificare significa ridurre la concentrazione del rischio, non spostarlo altrove sperando che vada meglio. La differenza tra le due cose sta quasi interamente nella qualità dell’analisi che precede la firma.
Lucietti Real Estate lavora esattamente su questo: pochi clienti, selezione dura, numeri reali e un percorso consulenziale che parte dall’obiettivo e non dall’immobile.
Riccardo Lucietti è il fondatore di Lucietti Real Estate, boutique advisory immobiliare a Dubai per investitori e famiglie italiane. Broker RERA Certified, investitore diretto dal 2022 e citato da Forbes nel 2024, è considerato uno dei punti di riferimento per gli italiani che vogliono comprare, investire o trasferirsi a Dubai.
